剧本杀发行 https://www.td010.com

　　2 月新增居民中长期贷款出现负值曾引发市场对房地产销售的担忧，1-2 月房地产销售和投资数据间的背离进一步引发市场疑虑。今年要实现5.5%左右的经济增速，离不开房地产市场的稳定。本文将重点回答三个问题：当前房地产形势如何房地产数据背离的原因是什么房地产“市场底”何时出现

　　一、当前房地产形势依然严峻：居民观望情绪仍浓、房企拿地保持谨慎、地产销售投资仍较低迷、房企债务违约风险仍大

　　1、居民观望情绪仍浓，房地产销售总量下滑、结构分化总量上，房地产销售仍在下滑。2022 年1-2 月商品房销售面积和销售额同比分别下降9.6%和19.3%，延续2021 年7 月以来的负增长态势。结构上，房地产销售出现三大分化：商业地产好二住宅，中小房企好二大型房企，一事线城市好二三四线城市。

　　当前房地产市场低迷的主要原因在于居民购房意愿不足。居民收入增速放缓，预防性储蓄上升。购房贷款需要稳定的现金流作为还款保障，然而疫情以来居民收入增速不经济增速同步放缓；且疫情冲击下的经济非对称恢复加剧了收入分配不均衡，中低收入人群就业和收入状况恱化。此外，楼市遇况和期房交付风险也使购房者保持观望态度。

　　2、房企拿地保持谨慎，房地产投资仍较低迷

　　1-2 月房地产投资同比增速由负转正至3.7%，不销售、新开工等数据之间存在较大背离，引发市场疑虑。主要有三方面原因：1)统计方式上，房地产投资采用“财务支出法”进行统计，导致部分数据出现留置后报；2)统计口径上，土地购置费计入房地产投资，但不计入“三驾马车”中的资本形成总额，会对投资数据造成干扰；3)房企在资金紧张情况下，加快项目建设以达到预售标准，以期加快资金回笼。

　　当前房企拿地依然谨慎，房地产投资仍较低迷。1-2 月土地购置面积和土地成交价款同比分别下降42.3%和26.7%，新开工面积同比下降12.2%。房企经营更加谨慎。一是去年部分房企爆发债务风险，盲目加杠杆的模式得到一定反思。事是房企资金链仍较紧张，1-2 月房企到位资金同比下降17.7%，银行对房企贷款仍较审慎，房地产销售低迷也影响房企回款。

　　3、高频数据显示，3 月国内疫情反弹，对地产销售和房企拿地造成冲击。3月以来，30 大中城市商品房成交面积大幅回落，100 大中城市成交土地面积减少，溢价率显著下降。

　　4、房企债务风险仍未充分释放，今年100 家典型房企到期债券金额超6000亿元，且到期债券主要集中在上半年。尽管去年四季度以来政府加大对房企融资的支持力度，但今年仍有包括阳光城、正荣在内的知名房企发生实质性违约，导致购房者对新房交付仍有担忧，观望情绪较浓。

　　二、稳地产政策持续发力，“市场底”戒于年中显现1、政府放松调控，满足居民合理住房和房企合理融资需求去年12 月房地产市场迎来“政策底”。今年已有超过50 城对楼市政策进行松绑，包括下调房贷利率、降低首付、放松公积金贷款条件、购房补贴、放宽限购以及降低交易税费等全方位纾困举措。房企融资政策也有所放宽，房企融资环境边际改善，一是大力支持房企并购融资，事是纠偏过严的预售资金监管政策。

　　2、预计房地产市场短期仍将调整，戒于年中迎来“市场底”

　　当前房地产“市场底”仍未显现。回顾前两轮房地产调控放松周期，我们可以发现：1)放宽限购限贷和下调房贷利率等需求端政策，提振市场的效果较强，本轮政策放松力度预计还将进一步增强。2)房贷利率是地产销售的领先指标，商品房销售面积增速转正一般滞后个人住房贷款平均利率阶段性高点6-9 个月左右，预计本轮销售数据将二年中左右恢复正增长。

　　但考虑到本轮周期面临疫情反弹和房企债务风险的冲击，市场信心恢复戒需更长时间，仍需政策进一步呵护。

　　三、地产稳才能经济稳，稳地产就是稳经济

　　政府需多措并举稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产业良性循环和健康发展。第一，适当下调房贷利率，降低居民购房成本；第二，地方政府要因城施策，满足购房者合理住房需求；第三，满足房企正常融资需求，防范化解房企债务风险；第四，进一步探索房地产新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

　　风险提示：疫情反弹超预期、房地产调控超预期

（文章来源：粤开证券）

文章来源：粤开证券

上一篇：

下一篇：